Stadin Raksat

Vanhat talouden lainalaisuudet eivät näytä pätevän enää asuntomarkkinoihimme. Aikaisemmin positiivinen talouskehitys, matalat korot ja työllisyyden koheneminen heijastuivat suoraan asuntokauppaan. Myös autokaupan ja asuntokaupan myyntikäyrät kulkivat käsi kädessä. Nyt on toisin. Talouskasvu ja kuluttajien vahva luottamus näkyvät edellisvuosia selvästi vilkkaampana enää vain autokaupassa. Erityisen haasteellista on saada myytyä asunnot, joiden hintapyynnöt ylittävät alueen kriittisen hintarajan.

– Joka alueella ja asuntotyypillä on oma vallitseva hintatasonsa, jonka asiakas on valmis maksamaan ja jolla kauppoja syntyy. Nämä kysyntää leikkaavat kriittiset hintarajat eivät ole juurikaan muuttuneet viime vuosina. Ne kuitenkin vaihtelevat alueittain, toteaa Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen. – Hintarajan ylimenevissä kohteissa, isoissa omakotitaloissa ja erityisesti niin sanotuissa miljoonakohteissa kysyntä putoaa merkittävästi ja oikean ostajan löytäminen voi kestää jopa useita vuosia.

– Helsingissä kipuraja on pysynyt pitkään noin 500 000 eurossa. Espoossa ja Vantaalla kaupankäynti vaikeutuu huomattavasti yli 400 000 euron myyntikohteissa. Tampereella kriittinen hintaraja on 350 000 euroa, ja Turussa, Kuopiossa, Jyväskylässä sekä Oulussa raja kulkee 300 000 eurossa, kertoo Rantanen.

Hänen mukaansa ei ole olemassa tilastoja, kuinka paljon kysyntä lukumääräisesti leikkautuu hinnan noustessa yli alueen hintarajan. – Mutu-tuntumalla hintarajan ylittymisen vaikutus on kuitenkin prosentuaalisesti merkittävä kaikkialla, toteaa Rantanen.

– Tänä päivänä uusien asuntojen kaupassa kokonaishinta helposti hämärtyy ja kipurajalla ei ole samanlaista merkitystä, kun isojen taloyhtiölainojen vuoksi ostajalla ei tarvitse olla miljoonan euron arvoisesta kohteesta kuin 300 000 euroa rahaa. Monissa uudiskohteissa taloyhtiölainan osuus on jopa 70 prosenttia.

Kysyntä kohdistuu asuntoihin, jossa hinta on realistinen

– Enemmistöllä kodin vaihtoa ja uuden asunnon ostoa harkitsevalla on suurin osa omasta varallisuudesta kiinni nykyisessä, halvemmassa asunnossa. Ostopäätöksessä ratkaisevinta on se, mitä nykyisestä asunnosta voi saada ja kuinka paljon on kykyä ottaa lisää lainaa. Lainakaton kiristymisen myötä lainan saannin ehdot ovat entisestään kiristyneet. Tällä on vaikutusta ostajien kipurajoihin, ja sitä kautta asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin ja myyntiaikoihin, toteaa Rantanen.

– Myös sillä on merkitystä, kuinka paljon alueella on samantyyppisiä asuntoja myynnissä samaan aikaan. Kohteet kilpailevat samoista asiakkaista. Kannattaisi muistaa, että kauppojen toteutumisen kannalta ensimmäinen myyntikuukausi on kriittinen, sanoo Rantanen. – Jos asuntoa lähdetään myymään liian korkealla hinnalla, on ostajan löytyminen vaikeampaa hinnantarkistustenkin jälkeen. Yleensä aina myyjä häviää, jos myynti on aloitettu liian kovalla hinnalla. Me elämme ostajan markkinoiden aikaa.

Myyntiajat ovat pidentyneet myös pienissä asunnoissa

– Ilmassa on ollut jo pidempään uudenlaista varovaisuutta. Vielä alkuvuodesta yksiöt ja kaksiot menivät nopeasti kaupaksi, mutta nyt sijoittajamarkkinat ovat hiipuneet, ja ensiasunnon ostajat tähyävät enemmän neliöitä ja puntaroivat uuden ja käytetyn asunnon välillä.

– Myös arvot ja asenteet omistamista kohtaan ovat muuttuneet. Uskon kuitenkin, että ympäristötietoisuuden ja ekologisten arvojen vahvistuessa ihmiset laittavat rahojaan mieluummin kiinni omaan kotiin kuin kuluttamiseen, pohtii Rantanen.

– Meitä on jo varoitettu asuntolainojen korkojen noususta. Euroopan keskuspankki on ilmoittanut nostavansa korkoja aikaisintaan ensi vuoden jälkimmäisellä puoliskolla. Jos talouden mittarit alkavat kuitenkin hiipua, kuten on ennustettu, en usko korkojen nousuun vielä vuoden kuluttua, sanoo Rantanen.